目前，我国医疗养老地产正处于第二阶段向第三阶段发展的过程中：
目前国内医疗保健模式按驱动因素可分为五大医疗保健和养老模式：
康复保健和老年护理
嫁接专业医疗资源，强调提供专业健康管理服务，采取会员制，主要针对特别关注健康的中高端老年群体。
产品特点： 土地用途性质：一般为非住宅用地，通过划拨、协议等方式取得土地； 区位环境：依山傍水，生态资源良好
功能体系：通过与专业医疗机构、康复疗养机构合作，提供全面的健康检查、老年人特征疾病护理、老年人康复疗养等专业健康管理服务，并辅以交流、学习、娱乐等。 活动中心
针对顾客：有一定的年龄限制，主要是针对身体不好、特别注重健康养生的老年人。
运营主体：开发商为开发主体，政府及专业医疗机构协助
运营模式：租赁制、会员制。 由于土地性质的限制，一方面依靠自身的康养、休闲等配套设施来接受健康体验度假。 另一方面，提供医疗护理服务的老年公寓将实行会员制。 会员费将会增加。 管理费，无产权
典型案例：台湾长庚养生文化村、北京泰神香河山庄、北京燕达国际养生城
案例链接：台湾长庚纪念养生文化村
家庭医疗保健和养老
产品特点： 土地用途性质：住宅用地，一般通过市场化流转方式取得
选址环境：通常位于城市郊区，有一定的生态资源，空气清新自然
功能体系：本质上是一个老年主题楼盘。 往往以郊区老年人居住的养老公寓、养老别墅的形式推出。 大多数仍处于概念性，只为老年人提供基本的社区服务。
目标客户：主要针对身体健康、精力充沛的中高收入活跃老年人
经营主体：开发商
经营方式：不限制用地，直接销售住宅
典型案例：绿地21世纪小仙房、万科幸福汇众养老公寓
案例链接：绿地21世纪小仙房
异地医疗、养老
这是一种非主流的养老方式。 身体健康、有一定经济实力的老年人在外地购房，将长途旅行与养老相结合，灵活性较高。
产品特点： 土地用途性质：住宅用地，通过市场流转取得
区位环境：注重山海等强大的生态资源和宜居的气候条件
功能体系：以海南冬养基地和北方低沿海地区夏养基地为主。 通过异地购房，老年人可以异地出行、养老，灵活性强。
目标客户：针对身体健康、活跃、有一定经济实力、喜欢参加社交活动、与外界保持良好联系的老年人。
经营主体：开发商
经营方式：直销
典型案例：大连、青岛、烟台、三亚、海口等地房地产项目
农家休闲养生
将养老与农业休闲相结合的农家异地养老主要针对城市高收入活跃老年人，采取出让集体土地使用权的经营方式。
产品特点： 土地用途性质：集体土地，只有使用权，没有所有权
区位环境：拥有田园风光等乡村原生态资源
功能体系：将农业经营活动、乡村文化、农家生活相结合，借鉴分时度假模式，将农业休闲旅游与生态养老相结合，提供老年居住、水果采摘、绿色农家餐饮等功能，基本没有其他配套设施。
目标客户：城市高收入、渴望田园生活、回归自然、活跃的老年人
运营主体：以开发商为主，社会机构为辅
经营方式：租赁或出售使用权：利用农村闲置资源，围绕乡村风景名胜区建设度假物业，将物业一定期限的使用权出售给城市养老客户
典型案例：江苏生态农场、浙江成仙居
案例链接：浙江成仙居
立体健康养老
综合性强，功能多样，满足各年龄段老年人的全方位需求。 它采用租售结合的运营方式，要求开发商具备较高的资源整合能力和可持续运营能力。
产品特点： 土地用途性质：住宅用地，但往往附带一些额外的土地条件
区位环境：安静清幽，有一定的景观资源
功能体系：大型综合养老社区，包括住宅、商场、老年大学、酒店、医院、文体娱乐等业态，提供满足居住、休闲娱乐、学习和生活需求的服务。交流、亲子、医疗、运动养生等丰富多样的配套设施
针对客户：针对各个阶段的中高收入老年客户，从积极主动、自力更生的年轻长者，到需要低水平护理和高水平医疗护理的高龄长者。
运营主体：民间出资养生养老公寓，开发商为运营主体，政府机构协助
经营方式：租售结合，出售居家养老住房，持有并经营提供医疗养老服务的养老住房，利用反向抵押贷款为老年人提供住房。
典型案例：北京太阳城、上海沁河园
案例链接：北京太阳城
五种运营模式
盈利模式
美国太阳城中心的收入主要来自一次性销售收入和长期收入，包括公寓租金收入和配套设施使用收入。 值得指出的是，太阳城中心的长期收入是太阳城中心的重要组成部分。 仅以配套设施年收入为例：
俱乐部费用：16000人×140美元/人=224万美元
高尔夫会员费（按1/3居民计算）：6000人×1500美元/人=900万美元
总计：224+900=1124万美元
也就是说，这两个配套每年的收入达到1000万美元以上，相当于出售50多栋别墅（按均价17.5万美元计算）。 而且，这两个设施都是向公众开放的，这部分收入目前还没有释放。 因此，这项长期收入是太阳城中心的重要收入来源。
目前，国内开发商开发养老住宅的收入模式有“出售”、“出租”和“售租结合”三种形式； 大型综合性养老住宅社区实行住宅建设与运营管理相结合。 商业模式以及住宅建设与运营管理分离的商业模式。
收费模式
医疗卫生、养老居住社区服务的供给和收费方式：
社区服务内容是指国内外现有老年住宅的社区服务内容。 针对老年人生活和心理特点的老年居住服务应当包括以下内容：
医疗保健 - 医院、诊所、社区护理中心
在体育活动方面——各种适合老年人的运动如门球、保龄球、高尔夫等。
休闲活动——如棋牌、书画、钓鱼等。
教育配套设施——高等大学、图书馆
提供中介资源——家政服务中心、旅游服务公司、房屋中介、婚介所等。
组织社区活动——如各种演出、联谊活动、联欢会等。
收费方式：
收费应当包括以下几个方面：
日常物业管理费按物业建筑面积收取；
专业物业服务内容，专题收藏；
配套设施使用费按照会员费或使用次数收取。
研究总结
1、发展趋势：国内康养地产正处于第二代单一养老阶段向第三代多元化养老社区阶段的过渡期，形成产业链开发运营模式。
2、运营模式：目前，康养地产项目运营主要由开发商进行养生养老公寓，采取俱乐部会员制、连锁经营、分时度假、住房养老等模式。
3、盈利模式：康养地产收入主要来源为一次性销售收入和长期租赁以及相应的养老服务增值收入。
融资困难
第二教室
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