编辑：大众生活 来源：大众生活
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“自从你们来了，院里的环境提升了不少，给你们点赞!”
12月5日下午，槐荫区五里沟街道公祥街社区的一处院落里，几名物业工作人员正拿着笤帚清扫建筑垃圾留下的积尘。眼前这个20世纪90年代落成的老院儿，从今年3月物业入驻开始，脚下的路干净了、头顶的飞线不见了、墙根的污渍消失了。曾经对物业多有抵触的居民，也纷纷对物业工作人员竖起大拇指。
老旧小区引进物业，向来是难题。五里沟街道在济南市首创提出“薪酬制”物业管理模式，不但让物业的每一笔开支被社区监管，还让社区公益岗人员成为物业的一员，降低了物业公司的用人本钱。这次，终于把物业留住了。
拍摄地点：槐荫区五里沟街道
拍摄内容：“薪酬制”为老旧小区留住物业
物业“两进两出”
为何就是留不住
“楼道里堆了很多杂物，显得更拥挤了”“垃圾清运不及时，天热的时候有异味”“头顶上都是居民接下来的飞线，出门都要小心翼翼”……居民们你一言我一语，说起了曾经社区里存在的问题。
公祥街社区是典型的位于老城区的老旧小区，辖区内有49个开放式楼栋院落、60个平房院落，几乎都建于20世纪90年代。零散的结构和开放式的空间，让管理难上加难。尤其是近几年，随着各类公共设施的老化，小区环境越发跟不上周边商业环境的发展。
“为了提升居民的生活环境，我们社区曾经两次引进过物业，但都没干恒久，很快就撤出了。”公祥街社区党委书记窦兆辉说起那两次失败的物业引进，心里满是无奈，“刚开始物业干劲十足，社区环境确实得到了改善，但居民们在这里生活了几十年都没交过物业费，突然说要收费很多人接受不了，本钱一天天亏损，物业服务自然就跟不上了。”
顺祥街社区也是如此。社区党委书记范振宇说，社区曾引进了一家物业，但最终无奈撤出，十余个老旧小区院落的管理、服务都由居委会和公益岗人员负担，“虽然公益岗有基本的保洁、保安服务，但社区对管理不专业，没有充实发挥他们的价值。”目前在该社区服务的济南鼎升源物业公司经理杨鲲直言，以前一听入驻老旧小区就“头大”，“老旧小区意味着要投入更多人力、财力，本钱吃不消。”
今年1月，济南市发布《关于加强老旧小区物业管理的工作方案》，方案要求，今年6月底前，各区县要指导街道实现老旧小区专业化、市场化物业管理全覆盖。政府出资，给予物业服务公司一定的补贴。借着上级政策，五里沟街道与各社区结合实际情况，群策群力想出一个高招——“薪酬制”物业管理模式。
“节流”也要“开源”
社区帮物业“造血”
“这种模式冲破了传统物业‘包干’式的收费模式，转为‘按劳收费’。”五里沟街道服务处副主任杨斌介绍，所谓“包干制”，指的是由业主向物业公司支付固定服务费用，盈余或者亏损均由物业公司享有或负担，“薪酬制”则是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或固定数额提取薪酬支付给物业服务企业，其余全部用于物业管理区域的管理和维护支出，每一笔开支都通过社区监管，结余由业主享有、不敷由业主负担，确保居民利益最大化。这种模式在济南市是首创。
“物业工作人员每个月拿固定工资，公共区域的维修、管理费用，要通过社区支取，所以每一笔花销都有明细，每一分费用都用在刀刃上。”窦兆辉带记者在社区里转了一圈，脚下平整的沥青路、蕴藏室门前崭新的分户电表、美观大方的文化长廊，都是引进物业后实现的。
“薪酬制”模式也在倒逼物业降低自身运营本钱，公祥街社区的物业人员其实只有三名。“我们社区的十余个公益岗居民现在都归物业公司管理，他们能负担基本的保洁、保安工作，物业的专业人员则干水、电相关的技术活儿。”窦兆辉说，物业有专业的管理体系，公益岗人员的工作时间、地点、职责有了更加明确的规定，效率提升了不少。公益岗人员不从物业领工资，变相帮物业公司降低了本钱，有利于服务恒久稳定地进行下去。
想要留住物业，不但要“节流”，更要“开源”。在顺祥街社区，一处回收旧物的便民服务点就成了物业的自我“造血”驿站。“从前有不少居民会攒一些纸盒、杂物堆放在楼道里，联系收废品的商贩上门回收，这既造成了消防宁静隐患，也影响了环境卫生。”范振宇说，社区协调了一处园地，让物业自主运营了这处便民服务点，居民送来来的废品或保洁清扫过程中收回的旧物，都能通过第三方公司统一回收，物业公司多了一条创收渠道。
公祥街社区同样开展了帮物业“造血”的便民服务，如依托日间照料中心、社区食堂，由物业给居民提供送餐服务。
告别物业“入驻难”
便民服务继续延伸
“以前居民都习惯从家里接飞线给电动车充电，存在很大宁静隐患。现在有了物业帮助，通过逐个楼院协商，共安装了集中式充电桩34处423个，不但方便各人使用，还降低了宁静风险。”杨斌告诉记者，目前街道共有三个社区引进了“薪酬制”物业，在街道、社区、物业的相互配合下，告竣了一系列成绩——共清理楼院271个，实现小房通电9处266个，捆扎和剪除线缆9050米，施划停车位102个，清理小广告2305处、废旧报箱和奶箱810余个……这些“小事”，让居民的幸福感直线上升。
目前，各物业公司已经在社区里站稳了脚，服务也将更加完善。
“前阵子我家下水道堵了，花了1200多块钱疏通、换件，要是物业有这方面服务，是不是会自制点?”公祥街社区一位家住2楼的居民诉苦，这些“老毛病”的维修是个难题。“物业上门维修肯定是本钱价，不会让居民亏损，我们还计划推出便民服务卡，办卡后就能享受疏通、电路维修等入户服务。”窦兆辉告诉这位居民，今后物业的触角会延伸到居民生活的各个角落。
杨斌说，通过“社区兜底服务+物业专业化服务”一体化运作，五里沟街道乐成打造了六顺街、铁路23宿舍等精品老旧小区院落，不但让辖区老旧小区实现了从“脏乱差”到“洁净美”、“蜘蛛网”到“无线美”、“随意停”到“规范停”、“无人管”到“物业管”的蜕变，还充实激发了居民自治活力，实现了从“旁观”到“到场”，从“局外人”到“主人翁”的转变。“下一步，我们要继续协调物业企业为居民提供高质量服务，资助物业企业实现自我‘造血’，让老小区告别物业‘入驻难’!”
济南日报记者了解，今年3月以来，槐荫区老旧小区全面引入专业物业服务，共覆盖全区12个街道，划分为93个物业管理区域，55个社区，涉及61166户居民，物业面积达477万平方米。“信托制”“薪酬制”等新概念、新模式的落地，正让一个个老旧小区实现新生。
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