编辑:青鸾传媒 来源:微商品牌网
2024-11-27 14:39:53近日,作为商品房市场领头羊的上海、北京、深圳、广州四个一线城市,相继发布了取消普通住房和非普通住房标准的政策,且与之相关联的税收政策也相应调整。具体来说,个人购房享受契税低税率(1%)的面积标准从90平方米以下扩大到140平方米以下,不管首套房还是二套房,都享受该优惠;对个人销售已购买2年以上(含2年)住房一律免征增值税。
本质上,这是新一轮商品房市场纾困的特征彰显,即不断落实存量政策和加力推动增量政策落地,以形成政策“组合拳”和释放叠加效应,夯实房地产市场“止跌回稳”的基础。进入11月中下旬以后,一线城市商品房市场交易量反弹的势头有所减弱,前期政策落地的边际效应出现减弱的趋势,需要趁势而上,出台新的“降成本、降门槛、提预期”的纾困政策。
图/图虫创意
这次一线城市减税新政,有三个值得关注的地方。一是此次新政后,一线城市与其他城市的税收政策看齐了,不再被征收惩罚性的税收。过去,由于热点城市房屋短缺、房价上涨预期强,为了保障刚性需求、增加住房供应,国家在2005年出台文件,明确了普通住房和非普通住房标准,对非普通住房、第二套住房在交易环节涉及的契税、个税和增值税等采用更高税率。
近些年,除一线城市外,其他城市都已取消普通住房和非普通住房标准。对于一线城市来讲,年轻人、新市民比较多,每一个城市这个群体都是千万级别的人口数量,而且商品房市场发展较早、较快,现在刚性需求和换房需求都比较集中,“有没有”和“好不好”的需求都很庞大。随着住房供求关系发生重大变化,投资需求退出,合理需求主导。同时,一线城市购房压力也是最大的,迫切需要降低购房成本,在购房税费上同等对待。
二是此次新政后,交易环节的成本基本被砍掉了。住房交易环节最大成本,就是须一次性缴纳、无法贷款的“高税费”。比如,购置100平方米、价值500万的房产,买家须缴纳6万元的契税;若是二套住房,契税缴纳额增至15万元;若增值200万(即便持有满2年),业主出售须缴纳10万的增值税。新政后,该套房产只需缴纳5万元契税,其他都免掉了。
相比按揭贷款降息,减税带来的“降成本、降门槛”效应更加明显。首先,它提升了业主挂牌出售的意愿,且能促进房源更快、更顺畅地销售掉,从而满足业主换房改善的需求。其次,旧房子能卖掉,也推动刚需群体“上车”,带动刚需和改善的循环。而且,此次政策惠及更多的是90―139平方米的房产,覆盖了一线城市多数刚需和改善需求,带动效应很明显。最后,交易更加顺畅了,业主不得不“降价售房”的意愿下降,有助于房价止跌回稳。
三是此次新政后,存量房源盘活的效率提升了。当前,新房和二手房交易回升了,但相比庞大的在售存量,增量交易的占比较低。比如,克而瑞统计的10月份一线城市在售新房住宅库存消化周期接近25个月,且其中超过一半是往年批售的“旧库存”。如果考虑到广义库存(在建未售),库存规模更大。二手住房方面,各个城市全口径的挂牌待售规模也很大。
当交易端的成本“被砍掉”,加上开发商和小业主积极促销,有助于促成这些房源交易流通。当庞大的存量循环起来,市场情绪会得到明显提振,商品房市场“止跌回稳”的基础更扎实了。笔者认为,由于一线城市需求更集中、对交易成本更敏感,此次减税政策落地后,对需求的拉动效应较为明显。由此,预计11月份一线城市商品住房交易量将继续在高位徘徊。
很多人认为,此次税收新政后,后续的政策空间没那么大了。但事实上,很多存量政策还在落地的路上,比如100万套的城中村改造货币化安置(后续规模还可以扩大),用专项债、专项借款来收储存量土地和房屋,还有“白名单”项目修复和贷款落地等。
一线城市新市民最集中、规模最大,是商品房市场的领头羊,也是大家看待楼市趋势的风向标、全社会关注的焦点,对引导市场预期的信号意义极强。一线城市的交易量若能在高位保持住,对提振全社会对楼市的信心是直接利好,能借助互联互通的效应,带动三大都市圈商品房市场稳定。这样,全国接近1/3的商品房体量就稳定住了。再考虑到新一线城市、“强省会”的需求基础也很庞大,信心也会进一步提振。
(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)
作者:李宇嘉
编辑:闵杰