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高歌猛进的扩张、千亿的负债、资金承兑压力的密集袭来，曾经的地产黑马旭辉集团（00884.HK），现在想停都停不下来，所谓骑虎难下！
就在2018年3月旭辉集团的2017年度业绩发布会上，公司主席兼执行董事林中，还豪情满怀地总结业绩8大亮点，在谈笑风生间声称：“旭辉不差钱”。然而，今非昔比，短短几月之后，风云突变，国家对金融特别是地产融资的风险防范开始高度重视，融资形势发生巨变，地产商的发债和各种融资受到严控屡屡被中止。
长江商报记者粗略统计发现，近十年，旭辉集团的销售额增长了10倍，从2012年上市的96亿元到2017年突破千亿元，尤其是 2017年业绩近乎翻倍，从 2016 年的 530 亿增长至 2017 年的 1040 亿，同比规模大涨 96%。
不过，2017年年末，旭辉集团负债总额为1174.87亿元，同比增长65.0%，资产负债率达77.42%，可以说，千亿负债一定程度上支撑着千亿规模。
业内认为，激增的千亿负债的前因是近乎激进的拿地策略。数据显示，2018年上半年，旭辉集团拿地金额已达 367 亿元，超过恒大，排列行业第七，2018 年至少会投入 700 亿元资金用以增加土地储备，并扩大在全国各地的布局。
近日，国务院金融稳定发展委员会召开第二次会议时，突出房地产市场风险不仅挤出了实体经济的资源，而且一旦房地产价格泡沫破裂，将引发严重的经济金融危机。随着宏观调控政策的不断收紧，融资难和融资成本居高不下，让不少地产商无限扩张自酿苦果。
长江商报记者初步统计显示，旭辉集团2018年前7月进行了一系列融资，金额高达180亿元。现在，林中和旭辉集团最需要也最苦闷的就是如何找钱！
一位匿名人士对长江商报记者表示，旭辉属于这几年黑马属性的企业，这两年类似上海等城市，其实面临了一个问题，就是各类企业总部搬迁进入了上海，这也导致上海以及长三角的投资进展压力增大，这对于旭辉及部分企业来说，可能会因此出现激进扩张的态势，而在调控收紧，短期偿债压力大和融资难的情况下，旭辉继续“攻城略地”，一旦资金链出现问题可能会被深度套牢。
5年销售额增10倍 迈向千亿级
旭辉集团成立于2000年，是一家房地产开发企业，2012年在港交所上市，主营业务是在中国内地从事房地产开发、房地产投资及物业管理业务，开发项目涵盖住宅、商业办公、商业综合体等多种物业形态。
近年来，旭辉集团的发展速度犹如一匹黑马。长江商报粗略计算发现，近十年，旭辉集团的销售额增长了10倍，从 2012年上市的96亿元到 2017年突破千亿元，尤其是 2017 年业绩近乎翻倍，从 2016 年的 530 亿增长至 2017 年的 1040 亿，同比规模大涨 96%。2018年前6月，旭辉集团累计合同销售额达660.3亿元，完成全年销售目标的47.2%，同比增长40%。
从销售排名上看，2017年，旭辉销售金额排名全国房企第15位，较2016年上升3个名次。同策研究院数据显示，从增长速度上看，通过比较2017年销售规模与旭辉相当且数据较完整的七家房企近几年销售金额复合增长率，旭辉五年复合增长率为61.24%，仅次于泰禾集团，旭辉的增长速度在同等规模的房企中名列前茅。
在千亿销售规模下，2017年旭辉在拿地上十分积极，拿地规模同比翻番，拿地销售比达104%。2017年全年，旭辉共获得78幅地块，新增土地建面1320万方，于2016年的650万方新增土地而言，同比翻番。数据显示，2018上半年，旭辉集团拿地金额已达 367 亿元，超过恒大，排列行业第七，2018 年至少会投入 700 亿元资金用以增加土地储备，并扩大在全国各地的布局。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，旭辉属于这几年黑马属性的企业，其城市布局和产品规划都相对到位。用“突飞猛进”来形容业绩成长也是合适的。
在旭辉集团看来，2017 年其销售额能实现跳涨，是由于拥有大量和分散于多个地区及城市的可售资源，加上受政府调控影响较少的二三线城市表现强劲所驱动，实现了千亿销售额。截止7月31日，旭辉控股布局18个新城市，扩大集团的区域覆盖率。
负债五年破千亿 合作项目三年增十倍
规模激增的背后是负债的高企和权益销售金额占比的下降。
数据显示，2017年年末，旭辉集团负债总额为1174.87亿元，同比增长65.0%，资产负债率达77.42%，可以说，千亿负债一定程度上支撑着千亿规模。长江商报记者梳理发现，近五年，旭辉集团负债总额也从百亿增长到千亿（2013年末—2017年末）旭辉集团负债总额分别为299.51亿元、319.56亿元、521.69亿元、711.97亿元、1174.87亿元。近五年的资产负债率分别为76.59%、73.40%、77.34%、80.47%、77.42%，也一直处于高负债水平。近5年经营活动现金流量净额分别为29.88亿元、11.53亿元、42.54亿元、39.58亿元、55.96亿元。
对此，旭辉方面回应称，旭辉近年规模取得快速增长的同时，对负债率及现金流的控制始终放在首位。据 旭辉控股2017年报显示，旭辉净负债比率保持在50.9%，远低于80%的行业均值，处于健康水平。
值得注意的是，从2013年的153亿元到2017年的1040亿元，旭辉合同销售金额5年增长887亿元，增幅高达580%。然而，营收从119亿元增长到318亿元，增幅为167%；净利润仅从20.41亿元增长到了61.49亿元，增幅201%，营业收入和净利润增幅明显低于规模的增幅。
上述增幅的差异主要是因为合同销售金额中权益销售金额占比偏低。对比近四年的数据，旭辉实现的合同销售金额分别为212亿元、302亿元、530亿元、1040亿元，权益销售金额分别为164亿元、201亿元、292亿元、550亿元。其中，权益销售金额占合同销售金额的比重分别为77.36%、66.56%、55.09%、52.88%，占比年年下降。
销售权益比例越高的企业，销售回款率往往越高，回笼的资金也就越多，而且比较稳定。
克而瑞在一份研究报告中指出：“其他千亿房企权益销售基本都能占到70%或以上，旭辉需要适当提高权益占比。”
权益销售金额占比的下降与旭辉的不断增加的合作项目的有关。根据中信建投证券的报告，旭辉企近三年合作项目增十倍，2014-2017年合作项目的总数在不断增加，分别为5个、20个、26个和53个，占公司当年总项目数的50%、80%、72.2%和67.9%。
旭辉不断增长的合作项目，促使公司2017年以550亿元的权益销售金额撬动了1040的合同销售金额，权益销售金额占比下降到52.88%。
严跃进分析称，合作拿地与开发是房企近年来的常态，规避风险的同时助力企业规模迅速扩，不过权益占比较低会带来两种不好的影响：第一是会让外部投资者认为企业销售数据有水分，进而增加质疑和不信任感。第二是现金流等方面会出现新问题。
对此，旭辉则认为，权益就是一种策略，权益合作不仅给旭辉带来了规模增长，也给旭辉带来了大规模企业运营的能力和经验，提升了旭辉的品牌影响力，这都是合作带来的好处。 旭辉的权益销售与合同销售规模保持同步增长，从 2016 年至今，旭辉的权益销 售占比趋于稳定，2018 年上半年未经审计的公告显示，1-6 月的合同销售及权益 销售均增长了 40%，保持一致。
资金兑付承压 迫使密集融资
激进的拿地策略背后，也让旭辉集团面临着资金问题，旭辉集团通过多种方式进行融资，包括发行债券、票据、以股代息计划等。
旭辉集团公告显示，2018年公司已经进行了一系列融资行为。2月24日完成发行本金总额为27.9亿港元的可换股债权；4月13日，发行5亿美元的优先票据，利率为6.875%；4月24日发行3亿美元的优先票据，利率为6.375%；而7月公司更是公告了一系列融资行为。如，发行本金总额不超过34.95亿元的境内公司债券；发行88.84万新股，每股发行价1.478~1.77港元；根据以股代息计划配发了1596万股股份，每股发行价6.378港元；获得东亚银行一项5亿港元的2年期贷款。
长江商报记者初步统计显示，仅2018年前7个月，旭辉集团已融资超过180亿元。
短期内密集融资的同时，与其他房企普迎偿债期一样，截至2017年12月底，旭辉一年内到期的境内银行及其他贷款为32.54亿元，去年同期则仅为8.75亿元；一年内到期的境内公司债券为50.93亿元，去年同期则为20.89亿元。此外，公司一年内到期的境外银行贷款为34.73亿元，去年同期则为14.92亿元。截至2017年12月底，旭辉债务总额为472.39亿元，较2016年的293.91亿元增长了60.7%。这些到期债务，可能迫使旭辉集团加紧融资。
未来是否会面临的资金兑付压力？旭辉集团品牌部回复长江商报记者称: 旭辉没有任何资金问题。旭辉一直践行增长率、负债率和利润率三者的平衡。
一位匿名人士对长江商报记者表示，这两年类似上海等城市，其实面临了一个问题，就是各类企业总部搬迁进入了上海，这也导致上海以及长三角的投资进展压力增大，这对于旭辉及部分企业来说，可能会因此出现激进扩张的态势。在短期内偿债压力较大和融资渠道收紧的情况下，旭辉继续“攻城略地”， 一旦资金链出现问题可能会被深度套牢。
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